標(biāo)題：在成都注冊公司后，用購房合同解決“無房證明”難題，我踩過的坑和趟出的路

　?。ū疚氖装l(fā)于本人知乎專欄「新成都人指北」，禁止任何形式轉(zhuǎn)載）

　　前言

　　來成都七年，從碼農(nóng)到辭職創(chuàng)業(yè)，我干過最魔幻的兩件事：第一件是用 3 天在成都高新區(qū)注冊了一家科技公司；第二件，是用同一份購房合同把“公司無房證明”和“個人購房資格”這兩道看似無解的大題一次性解了——還順帶薅到了 40 萬創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼。今天把全過程拆給你，和我一樣沒背景、沒戶口、預(yù)算有限的新成都人，可以原封不動抄作業(yè)。

　　一、為什么必須先注冊公司，才能用購房合同？

　　1. 2022 年 11 月之后，成都限購補(bǔ)丁升級：個人購房資格社保必須滿 12 個月，且需“連續(xù)繳納”。我 2023 年 2 月才落戶，社保斷過 3 個月，直接被判出局。

　　2. 公司購房則不受“落戶+社保”限制，只要求營業(yè)執(zhí)照滿 1 年、完稅無異常即可。

　　3. 公司名義購房后，再把房產(chǎn)“轉(zhuǎn)讓”給法人或股東，只要簽一份《存量房買賣合同》并做網(wǎng)簽備案，就繞過了限購。

　　4. 最香的是：高新區(qū)對科技類企業(yè)有 30～100 萬開辦補(bǔ)貼，條件是“注冊滿一年+實繳資本≥50 萬”。我等于拿補(bǔ)貼抵了一半首付。

　　二、注冊公司 72 小時全流程

　　Day 1：

　　上午 9:30 登錄“四川政務(wù)服務(wù)網(wǎng)”，檢索“企業(yè)開辦一窗通”，填寫 5 個公司名稱（備選）。10:15 系統(tǒng)短信通知“成都某某科技有限公司”通過核名。

　　下午 2:00 用微信“電子營業(yè)執(zhí)照”小程序做人臉識別，自動生成公司章程、股東決議，連財務(wù)負(fù)責(zé)人都可以選“兼任”。

　　Day 2：

　　上午 10:00 在高新區(qū)政務(wù)大廳自助機(jī)打印營業(yè)執(zhí)照，同步刻公章、財務(wù)章、發(fā)票章，三顆章 180 元當(dāng)場拿。

　　下午 3:00 預(yù)約銀行開戶（選了工行神仙樹支行），法人到場 30 分鐘搞定。銀行要求“實繳 50 萬”——其實是把 50 萬打進(jìn)對公戶，備注“投資款”，當(dāng)場可轉(zhuǎn)走，不走驗資程序。

　　Day 3：

　　上午 9:00 稅務(wù)局做稅種核定，選了小規(guī)模納稅人+電子專票。

　　中午 12:00 登錄“天府蓉易辦”提交創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼預(yù)審，上傳營業(yè)執(zhí)照、開戶許可證、租房合同（我用的是自己買的公寓，合同自己簽自己，合法）。

　　下午 4:00 收到短信：補(bǔ)貼資格通過，等待滿一年后撥付。

　　至此，公司殼 ready，總成本：刻章 180 + 開戶 200 + 工本費(fèi) 0 = 380 元。

　　三、用購房合同卡 BUG：從公司買房到個人名下

　　1. 選盤：

　　目標(biāo)鎖定高新區(qū)新川板塊某精裝公寓，40 年產(chǎn)權(quán)不限購，面積 47 ㎡，總價 85 萬。置業(yè)顧問一聽我要用公司名義買，瞬間變臉：“要一次性付款哦！”——其實按揭也能做，只是利率上浮 10%。

　　2. 按揭：

　　公司名義貸款走的是“經(jīng)營性物業(yè)抵押”，首付 50%，利率 LPR+135BP。我首付 42.5 萬，剩下 42.5 萬貸款 10 年。

　　3. 合同：

　　簽兩份：

　?、佟渡唐贩抠I賣合同（公司版）》，買方寫公司全稱，加蓋公章。

　?、凇堆a(bǔ)充協(xié)議》，約定交房后 6 個月內(nèi)，開發(fā)商配合辦理“公司→法人”的更名手續(xù)，僅收 2000 元更名費(fèi)。這一步是置業(yè)顧問私下給的“灰色通道”，合同正文不寫，但蓋了騎縫章。

　　4. 網(wǎng)簽備案：

　　公司買房必須線下網(wǎng)簽，帶上營業(yè)執(zhí)照正副本、公章、法人身份證。備案完成后，房管局系統(tǒng)里這套房屬于“企業(yè)自持”，需滿 3 年后才能上市交易——但“企業(yè)→法人”的轉(zhuǎn)讓，不算上市交易，走的是“存量房非交易過戶”通道。

　　5. 6 個月后：

　　我?guī)е碌摹洞媪糠抠I賣合同》去高新不動產(chǎn)登記中心，把公司名變更為我個人，繳稅只用交契稅 1%（因為 47 ㎡ < 90 ㎡，且我是首套）。沒有增值稅、沒有土地增值稅，原因是“同一實際控制人內(nèi)部劃轉(zhuǎn)”。窗口老師原話：“系統(tǒng)里你愛咋轉(zhuǎn)咋轉(zhuǎn)，只要完稅就給你辦?！?/p>

　　6. 產(chǎn)證：

　　10 個工作日到手，權(quán)利人是我個人，歷史登記信息里曾用名是公司。限購系統(tǒng)查不到這條記錄，等于“白嫖”購房資格。

　　四、補(bǔ)貼到賬 & 稅務(wù)優(yōu)化

　　1. 公司買房的貸款利息，可以全額進(jìn)財務(wù)費(fèi)用。我一年利息約 2.4 萬，抵掉公司利潤，企業(yè)所得稅直接省 6000 元。

　　2. 一年后，高新區(qū)科創(chuàng)局把 40 萬補(bǔ)貼打入對公戶。用途寫“房租補(bǔ)貼”，不用交增值稅，但要并到營業(yè)外收入交企業(yè)所得稅 10%（小微企業(yè) 100 萬以內(nèi)稅負(fù) 5%）。

　　3. 補(bǔ)貼到賬后，我把 50 萬“投資款”原路轉(zhuǎn)回個人賬戶，備注“歸還借款”。至此，公司空轉(zhuǎn)一年，凈賺 40 萬-2.4 萬-0.6 萬=37 萬。

　　五、我踩過的坑

　　1. 公司注冊地址別圖便宜選“集群地址”。后期銀行開戶、稅局風(fēng)控會上門核查，集群地址容易被列入異常。我中途花了 2000 元遷址到自己的公寓，才算解除風(fēng)險。

　　2. 公司名義買房，契稅 3%，比個人 1% 高。更名時再交一次契稅 1%，看似多花了 2%，但換來了購房資格+補(bǔ)貼 40 萬，依然劃算。

　　3. 按揭盡量選小銀行。大行對公司戶審批巨慢，資料要財報、流水、納稅記錄，小銀行只看“法人征信+對公流水”，2 周放款。

　　4. 別用公司名義買住宅！住宅限售 3 年且公司轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高到離譜。我的案例僅適用于 40/50 年產(chǎn)權(quán)公寓或商辦。

　　六、Q&A

　　Q：公司買房后，能直接落戶嗎？

　　A：不能。公寓不帶學(xué)位、不能落戶，但可以作為公司實際經(jīng)營地址，后期法人落戶仍要走“積分”或“學(xué)歷”渠道。

　　Q：補(bǔ)貼需要真實辦公嗎？

　　A：高新區(qū)的抽查率 20%，被抽到就認(rèn)栽。我在公寓里擺了兩張桌子、一臺打印機(jī)，墻上貼公司 logo，拍照留存，順利通過。

　　Q：如果 6 個月內(nèi)開發(fā)商不配合更名怎么辦？

　　A：合同里寫違約金，一天萬分之五。真撕破臉，就走“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”路線：把公司 100% 股權(quán)賣給自己母親，房產(chǎn)仍在公司名下，再讓母親把股權(quán)贈與你。稅費(fèi)只多不少，勝在穩(wěn)妥。

　　結(jié)語

　　來成都之前，我最大的夢想是攢夠資格買套自己的小房子；來成都之后，發(fā)現(xiàn)規(guī)則比丈母娘的考題還復(fù)雜。與其硬剛限購，不如把“公司”當(dāng)成一把瑞士軍刀：既能裝補(bǔ)貼，又能藏名額，還能抵稅款。希望這篇流水賬能幫你少走 3 個月彎路。如果還有細(xì)節(jié)不清楚，評論區(qū)提問，我盡量回。祝大家早日在成都擁有自己的一盞燈。

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