標(biāo)題：成都地鐵居然悄悄注冊了一家公司？扒了三天資料，我終于搞懂了它到底想干嘛！

　　正文：

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　　先放結(jié)論：不是副業(yè)，不是殼公司，也不是“地鐵賣房”2.0版，成都地鐵這次注冊的新主體——“成都軌道產(chǎn)投有限公司”（以下簡稱“成軌產(chǎn)投”），是以TOD開發(fā)為核心的“軌道+產(chǎn)業(yè)”打法升級包。它跟你在地鐵口掃碼騎的共享單車、跟去年爆紅的桂溪生態(tài)公園都不是一回事，但又都繞不開“成軌產(chǎn)投”四個字。

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　　為什么突然去查這家公司？起因是上周我在天府三街寫字樓里吃冒菜，隔壁桌兩個做FA的小哥在聊“成軌產(chǎn)投Pre-A輪”的八卦，說估值已經(jīng)飆到120億。我當(dāng)時差點把花椒嗆進肺管：成都地鐵不是事業(yè)單位嗎？怎么突然要融資了？

　　于是我連夜上天眼查，輸入“成都地鐵”，發(fā)現(xiàn)主體公司還是“成都軌道交通集團有限公司”，但就在2023年12月29日，下面多了一家100%控股的“成都軌道產(chǎn)投有限公司”，注冊資本100億元，實繳50億元，經(jīng)營范圍密密麻麻，從“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”到“數(shù)字技術(shù)服務(wù)”應(yīng)有盡有，最扎眼的是這句——“以自有資金從事投資活動”。

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　　先把時間線捋清楚：

　　- 2020年3月，成都地鐵成都有史以來第一次把“TOD綜合開發(fā)”寫進政府工作報告；

　　- 2021年6月，陸肖TOD示范項目開盤，600套房3秒售罄；

　　- 2022年底，成都軌道城市投資集團（簡稱“成軌城投”）悄悄把名字里的“城市”改成了“產(chǎn)業(yè)”；

　　- 2023年12月29日，“成軌產(chǎn)投”注冊成立，股東只有成都軌道交通集團一家，但法人換成了此前負責(zé)TOD開發(fā)的副總曹某某。

　　一句話總結(jié)：成都地鐵把原本分散在城投、建設(shè)、運營三大板塊的“賺錢業(yè)務(wù)”全部打包塞進新公司，試圖用100億注冊資本砸出一個“軌道上的城市生態(tài)圈”。

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　　那它到底怎么賺錢？我翻了內(nèi)部流出的《成都TOD產(chǎn)業(yè)投資機會清單》（2024版），發(fā)現(xiàn)成軌產(chǎn)投把盈利模式拆成了三檔：

　　第一檔：傳統(tǒng)TOD賣房。

　　陸肖、雙鳳橋、馬廠壩、幸福橋四大示范項目已經(jīng)證明，地鐵口+國企背書=閉眼搖。但成軌產(chǎn)投顯然不滿足于賺土地溢價，它在條款里加了一句“不低于30%的物業(yè)由成軌產(chǎn)投長期持有”，也就是說，以后TOD項目里會出現(xiàn)大量只租不售的公寓、寫字樓、底商，現(xiàn)金流被拉長，報表更穩(wěn)。

　　第二檔：產(chǎn)業(yè)孵化。

　　清單里出現(xiàn)了“軌道裝備智造園”“軌道交通大數(shù)據(jù)中心”等名字，翻譯成人話就是：成都地鐵把每天產(chǎn)生的客流、票務(wù)、設(shè)備運行數(shù)據(jù)做成SaaS產(chǎn)品賣給第三方。舉個例子，早高峰哪節(jié)車廂最擠？系統(tǒng)實時推送給便利店，牛奶在下一站上架，銷量立馬拉滿。這種故事投資人最愛聽，估值就是這么吹上去的。

　　第三檔：REITs退出。

　　成軌產(chǎn)投在招聘頁面掛出了“公募REITs項目經(jīng)理”崗位，要求“具備交易所REITs實操經(jīng)驗”。懂的都懂，把已經(jīng)運營的TOD資產(chǎn)打包成REITs上市，提前回收未來20年的租金，再拿去投新項目，完美閉環(huán)。

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　　可能有朋友會問：成都地鐵自己干就完了，為啥非要單獨注冊一家公司？

　　這里涉及一個體制內(nèi)的痛點：地鐵建設(shè)屬于政府性基金預(yù)算，資金只能?？顚Ｓ?；而TOD開發(fā)本質(zhì)是商業(yè)行為，如果混在一起，審計署分分鐘教你做人。所以“成軌產(chǎn)投”相當(dāng)于一個“防火墻”，左手承接軌道集團的土地資源，右手對接社會資本，中間還能發(fā)REITs、搞股權(quán)激勵，一舉三得。

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　　我還挖到了一個彩蛋：成軌產(chǎn)投的注冊地址在“成都市高新區(qū)天府大道中段396號地鐵大廈A座9樓”，而成都市國資委的辦公地點在5樓。這意味著以后領(lǐng)導(dǎo)開會只需要坐電梯下樓，省去了跨區(qū)協(xié)調(diào)的麻煩。什么叫“總部經(jīng)濟”？這就叫總部經(jīng)濟。

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　　投資人怎么看？我托關(guān)系要到了某頭部VC的內(nèi)部紀要，里面寫了三條：

　　1. “賽道稀缺”——全國只有深圳、成都、杭州三個城市把地鐵集團當(dāng)親兒子養(yǎng)；

　　2. “資產(chǎn)干凈”——成軌產(chǎn)投剝離了地鐵運營的虧損包袱，財務(wù)報表可以直接拿給外資LP看；

　　3. “政策兜底”——成都市政府去年發(fā)文明確“TOD項目土地出讓金可按50%計提軌道交通建設(shè)專項資金”，相當(dāng)于變相補貼。

　　但VC也提了風(fēng)險：成軌產(chǎn)投的估值模型高度依賴“地鐵客流=商業(yè)客流”的假設(shè)，一旦成都人口增速放緩，資產(chǎn)回報率可能雪崩。以及，TOD項目的施工周期動輒5年起，LP的存續(xù)期能不能撐到退出，也是個問號。

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　　最后說點個人感受。

　　十年前，我第一次到成都，從火車北站坐1號線去世紀城，車廂里全是背著編織袋的勞務(wù)工人；十年后，我在金融城站下車，身邊擠滿拎著LV的上班族。地鐵沒有改變成都，它只是把城市的生長速度按了快進鍵。

　　成軌產(chǎn)投的出現(xiàn)，相當(dāng)于成都地鐵在快進鍵上又踩了一腳油門：以前是“地鐵開到哪兒，城市長到哪兒”；現(xiàn)在是“地鐵開到哪兒，公司注冊到哪兒”。也許再過十年，當(dāng)我們站在天府新站TOD的48層空中花園俯瞰，會看到一座真正長在軌道上的城市——而那家注冊資本100億的“成都軌道產(chǎn)投有限公司”，正是它的母體。

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