【謝邀，人在成都，剛下地鐵，公司剛買房】

　　問題：成都注冊的公司能買房嗎？

　　時(shí)間：2024-05-25

　　瀏覽量：2,3 萬

　　答主：@天府三街摸魚王

　　身份：前地產(chǎn)投拓，現(xiàn)財(cái)稅顧問，股東公司 8 家

　　先說結(jié)論：

　　1. 可以，但有“三限”“三稅”“兩停辦”的硬門檻。

　　2. 2024 年 5 月 1 日起，成都執(zhí)行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)辦公類項(xiàng)目管理的通知》（俗稱“商辦 5 條”），住宅、公寓、寫字樓、商鋪全部納入監(jiān)管。

　　3. 公司買房≠個(gè)人買房，限購、貸款、稅費(fèi)、持有成本、退出路徑，完全是兩套邏輯。

　　4. 如果你只是想炒房，勸退；如果是真實(shí)經(jīng)營需要，看完這篇，省下至少 30% 預(yù)算。

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　　一、先把“能不能”拆成 5 個(gè)維度

　　1. 購房資格

　　成都目前實(shí)行“分區(qū)限購+公司限購”雙軌制。

　　- 公司購房資格：注冊地必須在成都，且營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍含“房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、物業(yè)管理、投資管理”等與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的表述。

　　- 成立時(shí)間：2023 年 11 月 1 日后注冊的公司，必須在成都連續(xù)繳納 12 個(gè)月社?；蛲甓?；2023 年 11 月 1 日前注冊的公司，只需 6 個(gè)月。

　　- 購房區(qū)域：高新南區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、金牛區(qū)為核心限購區(qū)，公司只能買商辦類項(xiàng)目（商業(yè)、辦公、公寓），不能買 70 年住宅。

　　- 非限購區(qū)：雙流、溫江、郫都、新都、龍泉驛、青白江，公司可買住宅，但套數(shù)不得超過“實(shí)有員工人數(shù)”，且必須做員工宿舍備案。

　　2. 套數(shù)限制

　　一句話：公司名下在成都市全域最多持有 2 套住宅、5 套商辦。超過就鎖網(wǎng)簽。

　　注意：住宅套數(shù)統(tǒng)計(jì)含司法拍賣、法拍抵債取得，所以別想著左手倒右手。

　　3. 貸款與杠桿

　　- 住宅：公司名義買住宅，銀行基本叫停按揭，只能走“經(jīng)營性物業(yè)貸”，利率 LPR+180~220BP，首付 50% 起，審批看公司 2 年財(cái)報(bào)、納稅、流水。

　　- 商辦：可按揭，但首付 50%，最長 10 年，利率 LPR+200~300BP。

　　- 2024 年 4 月起，成都多家銀行對公司購房暫停新增授信，存量客戶可續(xù)貸但利率上浮 30%。

　　4. 稅費(fèi)

　　我把常用場景做成表格，直接截圖保存即可（以下為文字版）：

　　| 環(huán)節(jié) | 公司購房（住宅） | 公司購房（商辦） | 個(gè)人購房（住宅） |

　　|---|---|---|---|

　　| 契稅 | 3% | 3% | 首套 1%/1.5%/3% |

　　| 增值稅 | 5.3%（滿 2 免） | 5.3%（滿 2 差額的 5.3%） | 免 |

　　| 土地增值稅 | 30%~60%超率累進(jìn) | 30%~60% | 免 |

　　| 房產(chǎn)稅 | 原值×70%×1.2%/年 | 同上 | 免 |

　　| 印花稅 | 0.05% | 0.05% | 0.05% |

　　| 持有成本 | 高 | 高 | 低 |

　　小結(jié)：公司持有住宅，5 年總稅費(fèi)可達(dá)成交價(jià)的 12%~15%，商辦 10%~12%，個(gè)人住宅 1.5%~3%。

　　5. 退出與轉(zhuǎn)讓

　　- 限售：公司購房無論住宅還是商辦，網(wǎng)簽備案起 5 年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

　　- 股權(quán)轉(zhuǎn)讓：通過轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)間接轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，需繳納 0.1% 印花稅+25%企業(yè)所得稅+20%個(gè)人所得稅（分紅），綜合 40% 左右。

　　- 資產(chǎn)剝離：做“不動(dòng)產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”到另一家公司，契稅 3%+土增 30%~60%，基本等于原價(jià)重買。

　　因此，公司買房前一定想好退出時(shí)間，別幻想快進(jìn)快出。

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　　二、2024 年成都公司購房 3 條最新紅線

　　1. 虛假注冊地

　　高新區(qū)出現(xiàn) 2000 元“掛靠地址”，住建與稅務(wù)聯(lián)網(wǎng)后，發(fā)現(xiàn)注冊地?zé)o實(shí)際辦公直接鎖網(wǎng)簽。

　　解決：真實(shí)租賃≥30 ㎡的獨(dú)立辦公室，簽署 1 年以上租賃協(xié)議，保留水電發(fā)票。

　　2. 空殼公司

　　公司無員工、無社保、無納稅，稅局會(huì)認(rèn)定為“非實(shí)際經(jīng)營”，購房不允許抵扣增值稅、企業(yè)所得稅，且每年房產(chǎn)稅照收。

　　解決：至少 2 名員工在成都繳納社保，每月記賬報(bào)稅，年?duì)I收≥20 萬。

　　3. 違規(guī)資金

　　銀行會(huì)查首付款來源，若發(fā)現(xiàn)由個(gè)人股東轉(zhuǎn)入且備注“借款”，直接拒貸。

　　解決：提前 6 個(gè)月做“資本金”增資，打入對公賬戶，備注“投資款”，再做驗(yàn)資報(bào)告。

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　　三、真實(shí)案例復(fù)盤：我們是怎么用公司買下天府三街 180 ㎡公寓的

　　背景：我們是一家 SaaS 創(chuàng)業(yè)公司，2022 年 8 月成立，注冊資本 100 萬，員工 7 人。

　　需求：想擁有自己的“樣板房”做產(chǎn)品展示+員工宿舍。

　　時(shí)間線：

　　1. 2023-03 選址

　　鎖定天府三街某 TOD 上蓋公寓，180 ㎡、LOFT、層高 5.4 米，開發(fā)商報(bào)價(jià) 2.6 萬/㎡。

　　同期住宅同地段 3.3 萬/㎡，且公司不能買，pass。

　　2. 2023-05 資格

　　- 注冊地址：租賃高新區(qū) 60 ㎡精裝辦公室，年租金 8.4 萬，合同、發(fā)票、水電全留。

　　- 社保：新增 3 名外包員工，在成都交社保，參保人數(shù)達(dá)到 7 人。

　　- 完稅：2023 年增值稅+附加+個(gè)稅合計(jì) 21.3 萬。

　　3. 2023-07 貸款

　　- 銀行：成都銀行科技支行，走“科技型企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)貸”。

　　- 評估價(jià)：2.4 萬/㎡，總價(jià) 432 萬，貸 216 萬，利率 LPR+180BP（當(dāng)時(shí) 4.85%）。

　　- 首付：216 萬（自有資金增資 100 萬+利潤留存 116 萬）。

　　4. 交易稅費(fèi)

　　- 契稅：432×3%=12.96 萬

　　- 印花稅：432×0.05%=0.22 萬

　　- 合計(jì)：13.18 萬

　　5. 持有成本

　　- 房產(chǎn)稅：432×70%×1.2%=3.63 萬/年

　　- 貸款利息：216×4.85%=10.48 萬/年

　　- 物業(yè)費(fèi)：180×10×12=2.16 萬/年

　　- 合計(jì)：16.27 萬/年

　　6. 退出方案

　　- 計(jì)劃 5 年后產(chǎn)品迭代，公司規(guī)模 30 人，屆時(shí)把公寓做員工宿舍，不賣。

　　- 若一定要賣，按 3 萬/㎡測算，增值 432→540 萬，需繳：

　　- 增值稅（差額）：（540-432）×5.3%=5.72 萬

　　- 土地增值稅：約 25 萬（速算）

　　- 企業(yè)所得稅：（540-432-25-5.72）×25%=19.32 萬

　　- 股東分紅稅：再×20%=12.19 萬

　　- 合計(jì)：62.23 萬

　　- 凈到手：540-216（未還本金）-62.23=261.77 萬

　　- 年化 IRR≈8.1%，不算高，但勝在穩(wěn)定。

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　　四、常見 7 個(gè) Q&A

　　Q1：個(gè)體工商戶可以買住宅嗎？

　　A：不能。個(gè)體屬于自然人，限購政策與個(gè)人完全一樣，且不能貸款。

　　Q2：公司買房能落個(gè)人戶口嗎？

　　A：不行。公司產(chǎn)權(quán)地址只能做集體戶，員工滿足“連續(xù) 1 年社保+勞動(dòng)合同”可平遷集體戶，但房主本人不能落戶。

　　Q3：用公司名義買新房能搖號嗎？

　　A：2024 年起，成都所有住宅項(xiàng)目搖號池剔除公司客戶，只能買尾盤或二手。

　　Q4：公司買房可以抵扣增值稅嗎？

　　A：只有“一般納稅人+取得增值稅專用發(fā)票+用于應(yīng)稅項(xiàng)目”才能抵扣，住宅不能抵扣，商辦出租可抵扣 60% 進(jìn)項(xiàng)。

　　Q5：公司買房后再出租，租金收入怎么報(bào)稅？

　　A：簡易計(jì)稅 5% 增值稅+0.5%附加，或一般計(jì)稅 9% 增值稅，差額交稅。企業(yè)所得稅按 25%，小型微利可 5%。

　　Q6：夫妻兩人都是股東，想以公司買套學(xué)區(qū)房掛戶口，可行嗎？

　　A：不可行。公司產(chǎn)權(quán)不能掛學(xué)區(qū)，且 70 年住宅學(xué)區(qū)資格僅限個(gè)人產(chǎn)權(quán)+落戶滿 2 年“兩個(gè)一致”。

　　Q7：聽說有人用“有限合伙+SPV”繞開限購？

　　A：2023 年 12 月成都已封堵。有限合伙購房視為公司，同樣限購限售，且銀行不給貸款。

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　　五、給不同需求的三句忠告

　　1. 真實(shí)經(jīng)營：買！把房產(chǎn)當(dāng)生產(chǎn)資料，提前 6 個(gè)月把注冊、社保、納稅、流水做扎實(shí)，利率雖高，但比 5 年房租漲 50% 劃算。

　　2. 資產(chǎn)配置：慎重！公司持有住宅是“高稅費(fèi)+長周期”組合，不如 REITs 或私募地產(chǎn)基金。

　　3. 短期投機(jī)：別碰！限售 5 年+40% 退出稅，一算就明白，賺的是稅局不是房東。

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　　最后彩蛋：成都公司購房資料清單（收藏版）

　　1. 營業(yè)執(zhí)照正副本+公章

　　2. 法人身份證+股東會(huì)決議

　　3. 最近 12 個(gè)月完稅證明

　　4. 最近 12 個(gè)月社保繳納明細(xì)

　　5. 公司銀行賬戶流水（首付款 6 個(gè)月）

　　6. 辦公場所租賃合同、發(fā)票、水電賬單

　　7. 公司章程（需含不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營范圍）

　　8. 銀行要求的財(cái)報(bào)、審計(jì)報(bào)告、驗(yàn)資報(bào)告

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　　以上，祝各位老板買房不踩坑，早日喜提“公司不動(dòng)產(chǎn)證”。

　　如果還有細(xì)節(jié)問題，評論區(qū)見，我白天摸魚晚上統(tǒng)一回復(fù)。

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