標題：在成都用公司名義買住宅？別被營銷號忽悠了，我把踩過的坑一次性說透

　　——來自一個真·在成都用空殼公司買了三套住宅的 90 后創(chuàng)業(yè)者

　　一、先說結(jié)論：能買，但“能買”≠“建議買”

　　如果你時間緊，只看這一段就行：

　　1. 成都目前仍允許境內(nèi)法人（含有限責任公司）購置住宅，但“限售、限購、限貸”三板斧一直在升級；

　　2. 以公司名義買住宅，契稅 3% 起步、增值稅及附加 5.3%、土地增值稅另算，貸款基本無緣；

　　3. 未來轉(zhuǎn)讓時，公司房產(chǎn)只能走股權(quán)轉(zhuǎn)讓或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，稅費比個人高到懷疑人生；

　　4. 若公司沒有實際經(jīng)營，會被稅局認定為“空殼”，房產(chǎn)稅、滯納金分分鐘教你做人。

　　一句話：自住別折騰，投資須算賬，短期套利已死。

　　二、我為什么腦子一熱用公司買房？

　　2017 年，我剛剛拿到天使輪，賬上趴著 300 萬現(xiàn)金，個人房票卻已用完。彼時成都剛升級限購（社保兩年變?nèi)辏?，但公司購房窗口還沒完全封死。營銷號瘋狂刷屏“公司買房不限購”，我心動了。

　　第一套：高新南區(qū)某網(wǎng)紅盤，95 ㎡，總價 210 萬；

　　第二套：天府新區(qū)錦江生態(tài)帶，126 ㎡，總價 260 萬；

　　第三套：攀成鋼板塊，54 ㎡小戶型，用來給員工做宿舍，總價 110 萬。

　　三、全流程實錄：從核名到拿證 29 天

　　1. 核名：四川××科技有限公司，注冊資本認繳 1000 萬，經(jīng)營范圍寫滿三行（科技+貿(mào)易+咨詢），工商局 2 小時出照；

　　2. 開基本戶：招行成都分行，法人到場，網(wǎng)銀盾 50 元一個；

　　3. 稅務報道：小規(guī)模納稅人，專管員會提醒“沒有業(yè)務也要零申報”；

　　4. 打錢買房：由公司賬戶一次性轉(zhuǎn)賬到開發(fā)商監(jiān)管戶，備注“購房款”；

　　5. 網(wǎng)簽備案：住建局系統(tǒng)里“買方”一欄直接勾選“法人”，上傳營業(yè)執(zhí)照正副本、公章、法人身份證；

　　6. 繳稅：契稅 3%，印花稅 0.05%，合計 6.3 萬；

　　7. 拿證：3 個工作日后，不動產(chǎn)證“權(quán)利人”一欄寫的是公司名稱，紅本到手。

　　四、踩過的 5 個巨坑

　　坑 1：貸款 0 額度

　　成都所有銀行對公司名下住宅執(zhí)行“抵押貸款”而非“按揭貸款”——額度最高評估價 5 成，利率 LPR+180BP起，還必須買理財。我三套全款，直接干沒 500 萬現(xiàn)金流，創(chuàng)業(yè)差點斷氣。

　　坑 2：房產(chǎn)稅 + 土地使用稅

　　公司房產(chǎn)每年都要交：

　　- 房產(chǎn)稅：原值×70%×1.2%，210 萬×0.7×0.012≈1.76 萬/年；

　　- 城鎮(zhèn)土地使用稅：高新南區(qū) 9 元/㎡，95 ㎡×9≈855 元/年；

　　別忘了還有滯納金，晚交一天萬分之五。

　　坑 3：轉(zhuǎn)讓稅費高到離譜

　　2021 年我想賣掉高新南區(qū)那套，評估價 320 萬：

　　- 增值稅及附加：（320-210）×5.3%=5.83 萬；

　　- 土地增值稅：按核定 8% 稅率，320×8%=25.6 萬；

　　- 企業(yè)所得稅：（轉(zhuǎn)讓價-賬面凈值-各項稅費）×25%，算完還要 20 萬左右；

　　合計稅費≈51 萬，占到增值部分的 46%，瞬間勸退。

　　坑 4：個人資產(chǎn)混同風險

　　公司一旦涉訴，房產(chǎn)可被直接查封。我合伙人 2022 年跟供應商打官司，標的 30 萬，對方直接申請保全，公司名下三套住宅全被凍結(jié)，最后被迫庭外和解，真金白銀割肉 40 萬。

　　坑 5：稅局“空殼公司”稽查

　　2023 年成都稅務抽查，我公司因連續(xù) 12 個月零申報被列入異常名錄，補稅+罰款 1.2 萬，才把住宅出租出去做了“倉庫”，租金還不夠抵房產(chǎn)稅。

　　五、最新政策梳理（2024.4 更新）

　　1. 限購：公司買房仍不限“戶籍、社?！?，但需滿足“設立滿 1 年、累計納稅 10 萬或員工 10 人以上”的補丁已在天府新區(qū)、高新南區(qū)試點，預計 2025 年全市鋪開；

　　2. 限售：取證后 5 年不得轉(zhuǎn)讓（個人是 3 年）；

　　3. 貸款：多家股份行內(nèi)部發(fā)文，公司名下房產(chǎn)抵押貸款額度下調(diào)至評估價 3 成，且需追加法人連帶責任擔保；

　　4. 契稅優(yōu)惠：與個人同步，但公司永遠享受不到“家庭唯一”1-1.5% 的優(yōu)惠檔；

　　5. 房產(chǎn)稅試點：財政部已把四川列入“房地產(chǎn)稅改革試點”備選名單，公司房產(chǎn)或面臨更高稅率。

　　六、到底什么情況下可以考慮？

　　1. 真·土豪全款：現(xiàn)金流多到發(fā)愁，且能接受 5 年以上長持；

　　2. 資產(chǎn)隔離：家族企業(yè)做多層架構(gòu)，用 SPV 持有高端物業(yè)，未來通過股權(quán)傳承，可部分繞開遺產(chǎn)稅（前提是你有專業(yè)律師團）；

　　3. 商住兩用：買商業(yè)大平層注冊總部，一半辦公一半自住，租金抵費用，但成都住宅性質(zhì)不能注冊公司，這條路僅限商業(yè)公寓。

　　七、寫給普通人的三點建議

　　1. 自住首套：老老實實落戶+社保，個人 1-1.5% 契稅不香嗎？

　　2. 投資二套：用父母房票、夫妻離異析產(chǎn)、人才公寓搖號，都比公司買房成本低；

　　3. 置換改善：先賣后買，個人名義打新剪刀差，比公司持有到天長地久更劃算。

　　八、彩蛋：如果已經(jīng)踩坑，如何自救？

　　- 方案 A：把公司遷到稅收洼地（如眉山、德陽），申請核定征收，綜合稅費可降到 10% 左右，但會犧牲成都學區(qū)資格；

　　- 方案 B：員工股權(quán)激勵，把房產(chǎn)打包進公司資產(chǎn)，再低價轉(zhuǎn)讓股權(quán)給核心員工，變相套現(xiàn)，前提是你舍得讓利；

　　- 方案 C：長期出租，以“資產(chǎn)運營”名義做小規(guī)模納稅人，租金可覆蓋房產(chǎn)稅+折舊，5 年后再看政策風向決定是否賣。

　　——完——

　　評論區(qū)常見 Q&A

　　Q1：聽說北京、上海已經(jīng)禁止公司買房，成都還能撐多久？

　　A：北京 2017 年 326 新政后徹底封殺，上海 2018 年也跟進。成都是西部核心城市，政策會比一線慢半拍，但“慢”不等于“不會”，窗口期按年計。

　　Q2：我名下公司已經(jīng)有 3 套住宅，現(xiàn)在還能買第 4 套嗎？

　　A：目前只看“公司設立年限+納稅”，不看套數(shù)。但房管局后臺已能拉取企業(yè)關(guān)聯(lián)信息，若同一法人名下多家公司，穿透后可能觸發(fā)限購，建議先做稅務統(tǒng)籌。

　　Q3：公司買房后能落戶嗎？

　　A：不能。成都落戶政策只認“個人產(chǎn)權(quán)房”，且面積≥90 ㎡、取得不動產(chǎn)權(quán)證、連續(xù) 1 年社保，公司房產(chǎn)不享受任何落戶加分。

　　最后提醒：本文不構(gòu)成投資建議，稅費數(shù)據(jù)因區(qū)而異，以窗口為準。真要買，帶上 Excel、律師、會計師，跑一次高新區(qū)政務服務中心，比看 100 篇營銷號都管用。

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