謝邀，人在成都，剛下地鐵。

　　今天剛好陪朋友去錦江區(qū)政務(wù)大廳把房地產(chǎn)公司執(zhí)照和二級開發(fā)資質(zhì)一次性拿齊，趁熱乎把全過程復(fù)盤出來，給想入局成都樓市的各位一個“避坑+加速”雙buff。全文無廣，放心食用。

　　————————— 1. 為什么2024年還要在成都注冊房地產(chǎn)公司？

　　先別急著嘲諷“房地產(chǎn)都這樣了還往里沖”。成都2023年商品住宅成交面積全國第一、土拍溢價率卻低于北上廣深，典型的“量大管飽”市場。再加上主城“中優(yōu)”、天府新區(qū)“南拓”、東部新區(qū)“東進”三線并進，住宅、商辦、城市更新、TOD、租賃型保障房……賽道細(xì)分到飛起，小體量的本土開發(fā)公司反而比巨無霸們靈活。一句話：蛋糕足夠大，關(guān)鍵看你怎么切。

　　————————— 2. 注冊前的靈魂三問

　　1）到底要“房地產(chǎn)開發(fā)”還是“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”？

　　前者要有資質(zhì)、要驗資、要配工程師，后者門檻低，但要備案。很多新手圖省事先注冊經(jīng)紀(jì)公司，結(jié)果一年后想轉(zhuǎn)型開發(fā)，發(fā)現(xiàn)資質(zhì)從頭開始，時間成本=少賺N個億。

　　2）股東里能不能有自然人？

　　可以，但二級資質(zhì)要求注冊資本≥2000萬，實繳到位，且股東里至少有一家“法人股東”持股≥30%——所以很多老板先在老家設(shè)一家建筑類母公司，再拉到成都當(dāng)大腿。

　　3）注冊地選哪個區(qū)？

　　成華、金牛：傳統(tǒng)住宅盤多，審批老師熟門熟路；

　　高新、天府新區(qū)：政策新、效率高，但會查資金來源穿透到第二層；

　　錦江、青羊：城市更新項目扎堆，適合想拿舊改地的玩家。

　　一句話總結(jié)：想快選成華，想新選高新，想舊改選錦江。

　　————————— 3. 公司注冊六步法（實操版）

　　Step1 核名

　　“四川+字號+房地產(chǎn)+有限公司”最快30分鐘。避雷：字號別帶“蜀”、“蓉”，重名率80%。

　　Step2 設(shè)立登記

　　四川政務(wù)服務(wù)網(wǎng)“企業(yè)開辦一窗通”提交材料，股東身份證、經(jīng)營場所證明、章程，全程電子化簽章，1個工作日出照。

　　Step3 刻章

　　天府新區(qū)政務(wù)大廳送三枚（公財法），私章自己淘寶搞定，別在現(xiàn)場被收智商稅。

　　Step4 銀行開戶

　　推薦招商、建設(shè)，支行級別就能批房地產(chǎn)開發(fā)貸額度。開戶+網(wǎng)銀盾400元以內(nèi)。

　　Step5 稅務(wù)報道

　　電子稅務(wù)局做“新辦納稅人套餐”，申請一般納稅人，否則后期土增稅抵扣會哭。

　　Step6 社保/公積金開戶

　　同步搞定，免得后期給員工繳社保被窗口打回重填。

　　————————— 4. 二級開發(fā)資質(zhì)“一次性過”秘籍

　　資質(zhì)才是房地產(chǎn)公司真正的“身份證”。2023年住建部把審批權(quán)限下放四川后，成都的政策是“承諾制+動態(tài)核查”，流程簡化但材料一點不能錯：

　　1）人員配置

　　- 專職技術(shù)負(fù)責(zé)人1名：高工+10年經(jīng)驗（社保必須在本公司繳滿3個月）；

　　- 建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類職稱人員各≥2人；

　　- 統(tǒng)計、會計、出納等基礎(chǔ)崗別偷懶，缺一個被抽查到直接退件。

　　2）注冊資本實繳

　　2000萬起步，打入公司基本戶，備注“投資款”。別用過橋資金當(dāng)天進當(dāng)天出，現(xiàn)在系統(tǒng)直連銀行流水，異常直接標(biāo)紅。

　　3）已開發(fā)項目證明

　　首次申請可以沒有竣工項目，但需要提交“擬開發(fā)項目說明+土地出讓合同”。如果還沒拿地，可和政府簽“框架投資協(xié)議”，窗口認(rèn)。

　　4）系統(tǒng)填報

　　四川政務(wù)服務(wù)平臺→工程建設(shè)→房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)→新辦。所有掃描件用原件彩色PDF，別拍照，別壓縮，別加水印。

　　5）現(xiàn)場核查

　　抽查率30%，提前把技術(shù)負(fù)責(zé)人叫到辦公室坐著，社保、勞動合同、畢業(yè)證原件擺桌上，基本穩(wěn)過。

　　從提交到出電子證照，我們這次用時14個工作日，比中介承諾的“一個月”快了一倍。

　　————————— 5. 隱性成本與避坑清單

　　1）地址掛靠

　　天府新區(qū)可以集群注冊，但開發(fā)資質(zhì)核查時必須提供“實地辦公場所”的水電費發(fā)票，提前租賃60㎡以上寫字樓最穩(wěn)。

　　2）財務(wù)制度

　　開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶必須在住建局備案的合作銀行開設(shè)，開戶許可證+監(jiān)管協(xié)議模板提前跟銀行要。

　　3）稅務(wù)籌劃

　　土增稅四級超率累進，拿地前就拉一張測算表：普通住宅、非普通住宅、商業(yè)、車位分別列收入、扣除項，否則清算時多交10%都算少的。

　　4）名稱變更

　　如果以后想做“集團”或“控股”，注冊資本得先增資到5000萬以上，再同步變更資質(zhì)系統(tǒng)，否則資質(zhì)會被鎖。

　　5）資質(zhì)延續(xù)

　　二級資質(zhì)有效期三年，到期前90天必須提交延續(xù)申請，且需要在“成都市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息系統(tǒng)”里無不良記錄——日常別拖欠農(nóng)民工工資，別被信訪通報。

　　————————— 6. 拿地前最后三件事

　　1）查規(guī)劃

　　成都市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)→“控制性詳細(xì)規(guī)劃公布”，容積率、限高、公建配套寫得明明白白，千萬別盲拍。

　　2）算賬

　　樓面價+配建+財務(wù)成本+稅費，excel拉一張動態(tài)表，把“住宅售價年均漲幅2%”作為壓力測試，能扛住再舉牌。

　　3）勾兌

　　成都土拍分“拍賣”和“掛牌”兩種，熱門板塊100%熔斷轉(zhuǎn)抽簽，提前和區(qū)投促局談好“產(chǎn)業(yè)條件”才能提高中簽率，懂的都懂。

　　————————— 7. 彩蛋：創(chuàng)業(yè)公司組織架構(gòu)參考

　　- 董事長：負(fù)責(zé)喝酒陪領(lǐng)導(dǎo)

　　- 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)拍桌子搶地

　　- 總工程師：規(guī)劃局、住建局、質(zhì)監(jiān)站三張臉都熟

　　- 財務(wù)總監(jiān)：熟悉監(jiān)管資金支取節(jié)點，能把利息壓到最低

　　- 報建經(jīng)理：能在“天府市民云”預(yù)約系統(tǒng)里卡到最早的號

　　以上五人到位，一個地產(chǎn)項目就能轉(zhuǎn)起來。剩下景觀、精裝、營銷全外包，輕資產(chǎn)才是小開發(fā)商的活路。

　　————————— 8. 小結(jié)

　　1.2024年在成都注冊房地產(chǎn)公司，窗口期仍在，但“資質(zhì)+資金+團隊”一個都不能少；

　　2. 全流程官方都能自己跑，花點心思比給中介交3萬塊值；

　　3. 千萬別把開發(fā)資質(zhì)當(dāng)“一勞永逸”，信用系統(tǒng)會動態(tài)扣分，日常合規(guī)才是長跑秘訣。

　　祝各位老板都能拍到好地、修出好房、收到回款，早日實現(xiàn)一個小目標(biāo)。

　　以上。

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