【成都房產(chǎn)租賃公司注冊全紀錄：從0到拿證，踩過的坑比火鍋里花椒還多】

　　作者 | 前地產(chǎn)狗，現(xiàn)持證房東，ID：@熊貓收租

　　時間 | 2024年3月

　　字數(shù) | 約2200字，閱讀需7分鐘，附帶避坑彩蛋

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　　一、寫在前面：為什么非得注冊公司？

　　“個人二房東也能賺，干嘛折騰公司？”——這是我三個月前最常說的一句話。直到我一次性吃下高新區(qū)三套整棟公寓，房東們要求開發(fā)票、租客要公積金提取、物業(yè)要公對公打款……我才明白：在成都，想把租賃規(guī)模做大，不注冊公司就像吃火鍋不點毛肚，總覺得缺了靈魂。

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　　二、前置靈魂三問：先想清楚再動手

　　1. 到底做“住房租賃”還是“房地產(chǎn)經(jīng)紀”？

　　? 只做包租、收租、日常管理，選“住房租賃經(jīng)營”備案即可。

　　? 如果還想順帶做買賣撮合、托管代售，必須再加“房地產(chǎn)經(jīng)紀”備案，二者在成都現(xiàn)在可以一次性申請，但材料翻倍。

　　2. 房東是個人還是公司？

　　? 個人房東：合同+產(chǎn)權(quán)證+身份證，三件套。

　　? 公司產(chǎn)權(quán)：還要加蓋業(yè)主公章的《同意轉(zhuǎn)租證明》，不然窗口小姐姐會溫柔地讓你回去補。

　　3. 地址到底選哪里？

　　成都允許“一址多照”，但住房租賃公司必須“實地經(jīng)營”。簡單說：注冊在金牛區(qū)，房源全在武侯區(qū)？可以，但武侯區(qū)住建交局會抽查你是否在注冊地有實際辦公點。我被抽查時，工位照片+租賃合同+水電賬單三件套缺一不可。

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　　三、核名：你以為的創(chuàng)意，系統(tǒng)都判重名

　　在成都，企業(yè)名稱自主申報系統(tǒng)24小時開放，但“成都XX住房租賃有限公司”這種格式99%被占用。我的血淚經(jīng)驗：

　　? 把“住房租賃”換成“房屋租賃”會多50%通過率；

　　? 字號別用生僻字，系統(tǒng)不認“龘”、“?”；

　　? 一次可提交5個備選，我第4個才成功——“成都隨遇住房租賃有限公司”。核名通過后，立刻截圖保存，30天內(nèi)有效。

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　　四、資料清單：一次帶齊，少跑冤枉路

　　1. 公司章程（成都市場監(jiān)管局官網(wǎng)有模板，記得把經(jīng)營范圍第一句改為“住房租賃經(jīng)營”）；

　　2. 股東、法人、監(jiān)事身份證原件+復(fù)印件（成都已取消監(jiān)事，可設(shè)執(zhí)行董事兼經(jīng)理，但公司章程要寫清楚）；

　　3. 注冊地址證明：自有房產(chǎn)帶產(chǎn)權(quán)證；租賃地址需房東簽字+產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件+租賃合同（合同需備案，備案號寫在申請表）；

　　4. 《四川省住房租賃企業(yè)備案申請表》（住建交局窗口領(lǐng)取，一式兩份）；

　　5. 消防承諾制備案回執(zhí)（300㎡以下適用承諾制，高新區(qū)在街道辦就能辦，十分鐘搞定）。

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　　五、注冊流程：線上線下混合雙打

　　Day1 線上提交

　　“四川政務(wù)服務(wù)網(wǎng)”→企業(yè)開辦一窗通→填資料→秒批。通過后，手機收到電子營業(yè)執(zhí)照，但別高興太早，這只是工商部分完成。

　　Day2 刻章

　　成都市政府免費送四章（公章、財務(wù)章、法人章、發(fā)票章），但需要自己去指定刻章點，記得帶電子營業(yè)執(zhí)照二維碼。我選的是春熙路那家，排隊40分鐘，刻章20分鐘。

　　Day3 銀行開戶

　　推薦成都銀行“蓉易貸”專窗，資料簡單、不收開戶費。重點：開戶許可證取消后，銀行會給《基本存款賬戶信息表》，這張紙后面辦稅務(wù)要用。

　　Day4 稅務(wù)報道

　　電子稅務(wù)局預(yù)約“新辦納稅人套餐”，上傳營業(yè)執(zhí)照、開戶信息表、法人身份證、財務(wù)負責(zé)人身份證。半小時后短信通知：稅種核定完成。住房租賃公司默認小規(guī)模納稅人，增值稅5%（月銷售額≤10萬免征），房產(chǎn)稅12%，個稅20%，別慌，后面有核定征收辦法。

　　Day5 住房租賃備案

　　這一步最容易被忽略！

　　地點：公司注冊地所在的區(qū)住建交局（不是房管局！）。

　　帶資料：營業(yè)執(zhí)照、法人身份證、公司章程、經(jīng)營場所證明、3套以上房源清單（含房產(chǎn)證號、房東姓名、面積）。

　　窗口小姐姐會給你一個綠色封皮的《成都市住房租賃企業(yè)備案證書》，拍照發(fā)朋友圈，儀式感拉滿。

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　　六、隱藏關(guān)卡：消防與房產(chǎn)稅

　　1. 300㎡以上必須辦消防開業(yè)檢

　　錦江區(qū)實測：先在網(wǎng)上“四川消防政務(wù)服務(wù)平臺”預(yù)約，到現(xiàn)場交平面圖紙、消防設(shè)備發(fā)票、維保合同。劃重點：成都現(xiàn)在可以用“告知承諾”替代驗收，但抽查不過會罰3-10萬，別僥幸。

　　2. 房產(chǎn)稅減免

　　住房租賃公司可按“市場租金”的70%作為計稅依據(jù)，即12%×70%=8.4%。但必須在電子稅務(wù)局備案《住房租賃企業(yè)信息表》，否則系統(tǒng)默認按12%全額征收。我漏填一次，補稅+滯納金多交兩千多。

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　　七、成本清單（2024年3月最新）

　　? 工商注冊：0元

　　? 刻章：0元（政府買單）

　　? 銀行開戶：0元（成都銀行）

　　? 稅務(wù)Ukey：0元（電子稅務(wù)局申請郵寄）

　　? 住房租賃備案：0元

　　? 代理記賬：小規(guī)模200元/月，一年2400元

　　? 商業(yè)保險：房東責(zé)任險+公眾責(zé)任險，一年800元

　　→ 首年硬成本：3200元以內(nèi)。

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　　八、常見翻車瞬間 & 對策

　　1. 地址被駁回：系統(tǒng)顯示“產(chǎn)權(quán)用途為住宅，不得注冊”

　　解決：去街道辦開《住改商證明》，三位鄰居簽字，十分鐘搞定。

　　2. 房東在國外，無法回國面簽

　　解決：大使館公證委托書，掃描件+翻譯件，窗口認。

　　3. 租客舉報“未備案”

　　解決：備案證書掛前臺，租客掃碼可查；如仍舉報，住建交局會現(xiàn)場核查，有證不慌。

　　4. 公積金提取失敗

　　原因：備案證書編號未同步到公積金中心系統(tǒng)，一般滯后5-7個工作日，等一等就好。

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　　九、彩蛋：如何申請“租賃資金監(jiān)管白名單”

　　成都2024年新政策：想拿“白名單”，需在指定銀行開立“租金監(jiān)管賬戶”，單筆租金入賬后T+1自動分賬（房東70%、企業(yè)20%、風(fēng)險準備金10%）。好處：可以官方平臺展示，租客信任度+100%。壞處：資金流水完全透明，避稅空間歸零。申請流程：

　?、?簽三方監(jiān)管協(xié)議（企業(yè)+銀行+住建交局）；

　?、?系統(tǒng)對接測試（銀行IT會遠程指導(dǎo)）；

　　③ 公示5個工作日，無異議后即可上線。

　　我們上月剛通過，入住率從70%漲到93%，但利潤確實少了點，算是有得有失。

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　　十、寫在最后：三條掏心建議

　　1. 注冊只是開始，別幻想一本萬利。成都租賃市場卷到飛起，拿房成本比2020年普漲15%，沒有規(guī)模就別硬上杠桿。

　　2. 合同模板用成都市住建交局官方版，別再百度“租房合同.doc”，被仲裁過一次就知道官方模板有多香。

　　3. 記賬報稅千萬別省，武侯區(qū)去年查了17家未申報公司，法人被限高，高鐵都坐不了。

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　　評論區(qū)福利：

　　需要《公司章程住房租賃專版》《成都住改商申請表空白模板》《租賃資金監(jiān)管三方協(xié)議范本》的，私信關(guān)鍵詞【蓉租2024】，我發(fā)網(wǎng)盤鏈接。祝大家都能早日當(dāng)上“成都最靚的包租公/婆”！

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