【謝邀，人在成都，剛下保潔車】

　　作為一個在成都摸爬滾打了7年的“前物業(yè)狗”，今天一次性把“成都物管公司怎么注冊”這件事掰開揉碎講清楚。寫這篇之前，我翻了天府新區(qū)政務服務中心的30頁辦事指引，打了12通12345核實細節(jié)，還幫兩個朋友實操過全流程。如果你正準備在成都開物管公司，收藏這一篇，基本能少跑80%冤枉路。

　　——正文開始——

　　一、先潑盆冷水：不是誰都能在成都開物管公司

　　成都對物管公司的準入門檻，說高不高，說低也不低。核心就兩條：一是資質，二是錢。

　　1. 資質：2021年起，住建部把“物業(yè)服務企業(yè)資質”徹底取消，但別高興太早，取而代之的是“備案制”。翻譯成大白話：以前是先領證再營業(yè)，現(xiàn)在是先營業(yè)再領“良民證”。但備案的材料比過去只多不少，尤其是“物業(yè)管理專業(yè)人員+工程、管理、經(jīng)濟類職稱人員≥10人”這條，就能卡掉一堆想空殼注冊的人。

　　2. 錢：成都市住建局雖然沒有明文規(guī)定注冊資本，但實操中低于100萬很難通過備案。我朋友老李用50萬注冊資本在錦江區(qū)試過，被窗口一句“建議體現(xiàn)企業(yè)履約能力”打回。最后老老實實增資到200萬才放行。所以，建議直接寫200萬-500萬，認繳即可，別糾結實繳。

　　二、注冊前的3個隱藏關卡

　　1. 公司名稱：必須帶“物業(yè)管理”四個字。你想叫“成都XX生活服務有限公司”？可以，但備案時還得改。最省時做法：直接核名“成都XX物業(yè)管理有限公司”，一次到位。

　　2. 注冊地址：必須用商業(yè)用途房產(chǎn)。2023年青羊區(qū)剛查封了某小區(qū)住宅樓里的物管公司，理由是“注冊地址與經(jīng)營場所不一致”。紅本地址掛靠費用一年5000-8000，別省這個錢。

　　3. 股東構成：成都現(xiàn)在嚴查“一人獨資物業(yè)企業(yè)”。建議至少兩個自然人股東，或者法人+自然人組合。我2022年幫客戶注冊時，高新區(qū)窗口明確提示“單一股東需提供額外履約擔保”。

　　三、全流程拆解：從核名到拿備案回執(zhí)只要15天

　　【Day1-2】核名+設立材料

　　天府通辦APP提交核名，1小時出結果。同步準備：

　　- 公司章程（模板別瞎改，重點看第4章“物業(yè)管理項目承接”條款）

　　- 股東會決議（記得寫明“同意申請物業(yè)服務企業(yè)備案”）

　　- 法人、監(jiān)事、財務負責人身份證（成都支持異地身份證，但需派出所開具居住登記回執(zhí)）

　　【Day3-5】營業(yè)執(zhí)照

　　錦江區(qū)現(xiàn)在可以“一網(wǎng)通辦”，但其他區(qū)可能需要線下交材料。重點：經(jīng)營范圍必須勾選“物業(yè)管理”以及“停車場服務”“家政服務”等衍生項，后期備案會查是否匹配。

　　【Day6-10】刻章+銀行開戶

　　成都公章備案已實現(xiàn)電子化，但銀行開戶需要法人到場。推薦選工行或建行，這兩個銀行在住建局備案系統(tǒng)里接口最穩(wěn)定。注意：開基本戶時要求存入至少10%注冊資本，記得提前轉賬。

　　【Day11-15】物業(yè)備案

　　這個是重頭戲。材料清單：

　　1. 《成都市物業(yè)服務企業(yè)備案表》（窗口領取，別用網(wǎng)上的舊版）

　　2. 營業(yè)執(zhí)照復印件+原件

　　3. 10名專業(yè)人員的花名冊+職稱證書原件（重點：至少3人要持住建部頒發(fā)的《物業(yè)經(jīng)理證》，成都本地考試，每月第一周報名）

　　4. 辦公場所證明（商業(yè)房產(chǎn)證復印件+租賃合同，注意看房產(chǎn)證“規(guī)劃用途”一欄）

　　5. 企業(yè)章程（需加蓋騎縫章）

　　6. 法人無犯罪記錄證明（成都公安微戶政可在線開具）

　　提交后5個工作日內(nèi)出結果。錦江區(qū)現(xiàn)在試點“即來即辦”，材料齊全當場出回執(zhí)。

　　四、關于人員社保的騷操作

　　成都備案要求“10名專業(yè)人員在本公司繳納社保滿3個月”。很多初創(chuàng)公司做不到，怎么辦？三條路：

　　1. 掛靠高手：找有關系的物業(yè)培訓機構，花3萬/人買“社保+證書”套餐，風險是2023年溫江區(qū)剛查處了3家掛靠中介。

　　2. 真實招聘：BOSS直聘搜“物業(yè)管家”，起薪4500+五險，3個月試用期內(nèi)完成備案，轉正后留3個核心即可。

　　3. 收購殼公司：直接買一家有備案的老公司（成都市場價8-15萬，看備案年限），變更法人股東，最快7天搞定。

　　五、容易被忽略的5個細節(jié)

　　1. 財務要做物業(yè)行業(yè)會計科目：收入分類為“物業(yè)服務費”“車位管理費”“多種經(jīng)營收入”，成本要分“人工成本”“綠化維護”“秩序維護”，否則后期稅務局會找麻煩。

　　2. 必須買“物業(yè)責任險”：成都住建局備案系統(tǒng)里要填保單號，最低200萬保額，人保財險報價每年8000左右。

　　3. 備案成功后30天內(nèi)，要到項目所在街道建“物業(yè)服務中心”牌子，尺寸1.2m*0.6m，藍底白字，否則街道檢查會扣分。

　　4. 每年3月前提交《成都市物業(yè)服務企業(yè)信用信息申報》，漏報一次直接進黑名單，影響投標。

　　5. 有外地項目的，需在項目所在地住建局做“跨區(qū)域經(jīng)營備案”。我朋友做拉薩項目的，光這個手續(xù)跑了4趟。

　　六、關于賺錢：成都物管公司的三種活路

　　1. 投標：成都每年公開招標項目約400個，住宅類中標均價1.8-2.3元/㎡/月，商業(yè)綜合體4-6元/㎡/月。但得有信用等級，新注冊公司沒業(yè)績怎么辦？掛靠國企物業(yè)，交3%-5%管理費。

　　2. 并購老舊小區(qū)：青羊區(qū)某老破小，原物業(yè)費0.5元/㎡，并購后漲到1.2元，加裝電梯再收維保費，一年凈利潤80萬。關鍵要跟街道辦關系到位。

　　3. 做甲方物業(yè)：幫開發(fā)商做前期案場服務，成都行情是售樓部安全員6000/月/人，禮賓8000/月/人，利潤比住宅高3倍，但要墊資3個月。

　　七、最后的忠告

　　別幻想注冊完就能躺賺。2023年成都物業(yè)投訴量TOP3是：車位只售不租、公共收益不公示、物業(yè)擅自漲價。新手最容易死在“業(yè)委會成立”這道坎上——成都現(xiàn)在成立業(yè)委會的小區(qū)已達63%，一旦成立，物業(yè)費想漲1毛錢都得業(yè)主投票。所以注冊只是開始，真正的硬仗在進場以后。

　　——彩蛋——

　　如果你已經(jīng)看到這里，私信我發(fā)“成都物管”，送你一份2024版《成都市物業(yè)管理招標評分細則》EXCEL表，里面有87個評分點的權重拆解，是我花2000塊買的內(nèi)部培訓資料。

　　祝各位老板都能在成都接到第一個項目，我們項目上見。

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