標題：把公司注冊在新都，順便在成都買了套房：3個月實操復盤，值不值？

　　坐標：新都區(qū)大豐街道

　　時間線：2023.11—2024.2

　　角色：90后互聯(lián)網(wǎng)小廠創(chuàng)始人，手里握著不多不少的300萬現(xiàn)金

　　先說結(jié)論：

　　1. 公司注冊在新都，拿到最高3萬的一次性創(chuàng)業(yè)補貼+前三年50%房租返還，目前已到賬2.7萬；

　　2. 以公司名義在大豐全款買了一套106㎡的新房，總價160萬，單價比周邊住宅低2000—3000/㎡；

　　3. 3個月后，同小區(qū)同戶型掛牌價上浮7%，但成交周期拉長，屬于有價無市；

　　4. 后悔與驚喜并存，文末我會把完整操作清單和踩過的坑一次性放出來，想抄作業(yè)的可以直接滑到最后。

　　一、為什么選新都，而不是天府新區(qū)？

　　2023年10月，公司決定把注冊地從深圳前海遷回成都。核心訴求就兩條：

　　? 運營成本降一半；

　　? 核心員工能在成都買房留下來。

　　天府新區(qū)聽起來高大上，但問了三家中介，帶看一圈下來，發(fā)現(xiàn)兩個問題：

　　1. 商辦類物業(yè)產(chǎn)權(quán)40年，首付5成，利率上浮，轉(zhuǎn)手稅費高；

　　2. 住宅限購，要么落戶滿2年，要么連續(xù)社保24個月，員工等不起。

　　新都區(qū)招商局的朋友一句話點醒我：

　　“你們互聯(lián)網(wǎng)小廠要的是人，不是地標。新都的產(chǎn)業(yè)扶持資金是按人頭算，只要社保在新都繳，本科1萬/人，碩士2萬/人，博士5萬/人，上不封頂。”

　　當天我就帶著財務去政務中心辦了遷移。流程比我想象中絲滑：

　　? 先在“四川政務服務網(wǎng)”做名稱預核→網(wǎng)上提交材料→預約新都政務中心；

　　? 現(xiàn)場領(lǐng)號到“企業(yè)開辦一窗通”專窗，2小時拿到營業(yè)執(zhí)照、公章、稅務Ukey；

　　? 同步在銀行開了基本戶，全程只跑了一次。

　　二、買房這一步，到底能不能用公司名義？

　　先說答案：能，但有前置條件，而且稅費比個人高。

　　1. 公司購房資格

　　成都限購令里，法人單位購房需要滿足：

　　? 公司成立滿12個月；

　　? 最近12個月在新都區(qū)累計納稅100萬（含增值稅、所得稅）。

　　但注意，這是針對住宅。我們買的是“商業(yè)類公寓改住宅”項目，產(chǎn)權(quán)40年，不限購，不限貸，也就是說，公司剛成立就能買。

　　2. 貸款 or 全款？

　　? 公司名義貸款只能走對公抵押貸，利率LPR+150BP起步，額度最高評估價50%；

　　? 銀行要求公司成立滿2年、有對公流水。

　　我們成立才2個月，直接被拒。于是干脆全款，反正160萬現(xiàn)金拿得出。

　　3. 稅費對比

　　個人契稅：1.5%（首套90㎡以上）；

　　公司契稅：3%，無減免；

　　轉(zhuǎn)手時增值稅及附加：差額的5.3%，比個人高不少。

　　但好處是，未來如果公司盈利，可以把房產(chǎn)折舊20年計入成本，每年抵所得稅=（160萬÷20）× 25%=2萬/年，聊勝于無。

　　三、選房過程：如何從20個盤里篩出唯一標的

　　我把需求拆成四檔：

　　A. 離地鐵3號線≤800米，員工通勤30分鐘內(nèi)到春熙路；

　　B. 總價≤180萬，面積≥100㎡，能隔出4間獨立辦公室；

　　C. 民水民電可通氣，能注冊公司；

　　D. 開發(fā)商資金鏈安全，最好是國企。

　　篩完一輪，只剩3個盤：

　　1. 保利某公寓，現(xiàn)房，單價2.1萬，但離地鐵1.4公里，pass；

　　2. 萬科某盤，戶型奇葩，過道浪費20㎡，pass；

　　3. 大豐“北星城”，國企背景，現(xiàn)房，地鐵口步行5分鐘，106㎡橫廳，得房率78%，總價160萬，砍價5萬后成交。

　　四、裝修+辦公：如何把住宅變成“可住可辦公”的混合空間

　　1. 硬裝

　　? 用輕質(zhì)隔墻把客廳隔成兩間會議室，一間8㎡、一間12㎡；

　　? 主臥改成10人開放辦公區(qū)；

　　? 廚房保留，偶爾給員工煮火鍋；

　　? 衛(wèi)生間干濕分離，裝了兩個馬桶位，早高峰不打架。

　　硬裝+家具家電總共花了18萬，找的成都本地包工頭，比裝修公司便宜30%。

　　2. 軟裝

　　? 會議室裝了可擦寫玻璃+投影，淘寶全套不到8000；

　　? 工位用升降桌，二手市場淘的，500/張；

　　? 隔音棉+地毯解決樓上小孩跑跳聲，成本1萬。

　　3. 員工福利

　　? 每人每月500塊住房補貼直接免了；

　　? 加班到22點可領(lǐng)折疊床+被子，第二天還能洗個熱水澡。

　　團隊6個人，全是95后，居然沒人提離職，反而招新人更容易了。

　　五、3個月后的真實體感

　　1. 成本

　　? 房租：0元（自家房）；

　　? 物業(yè)費：3.5元/㎡×106㎡=371元/月；

　　? 水電：民水民電，冬天全天空調(diào)也就800塊/月；

　　? 通勤：地鐵月卡200塊/人，全公司加起來1200/月。

　　對比之前在高新區(qū)租商住兩用Loft，每月1.2萬房租+物業(yè)，直接省了1萬+。

　　2. 現(xiàn)金流

　　一次性拿了160萬出去，賬上確實緊了。但把原本每年14.4萬房租省下來，相當于8%年化，勉強跑贏理財。

　　3. 資產(chǎn)增值

　　2024年2月，同小區(qū)掛牌價漲到171萬，但中介說“有價無市”，40年產(chǎn)權(quán)接盤俠少。

　　我的心態(tài)：本來就不是為了炒，能保值就行。

　　4. 政策變數(shù)

　　最大的風險是“商辦類物業(yè)不得擅自改變用途”，一旦被舉報，可能面臨罰款或限期整改。

　　目前做法：

　　? 門口不掛牌，快遞地址寫房號；

　　? 物業(yè)、鄰居打好關(guān)系，逢年過節(jié)點星巴克卡；

　　? 員工不超過10人，不擾民。

　　六、關(guān)于補貼到賬的騷操作

　　很多人問，公司注冊在新都就一定拿得到錢嗎？

　　我總結(jié)了4個關(guān)鍵點：

　　1. 企業(yè)類型必須屬于《成都市重點產(chǎn)業(yè)目錄》，互聯(lián)網(wǎng)軟件在列；

　　2. 實繳資本≥50萬，我們做了100萬驗資；

　　3. 至少3名員工在新都繳納社保，本科起步；

　　4. 房租發(fā)票抬頭必須是你公司，且地址在新都區(qū)。

　　補貼分兩次發(fā)：第一次提交材料后2個月到賬70%，第二次滿一年后再給30%。

　　我們1月申請，3月初就收到了2.7萬，財務直接沖減了管理費用。

　　七、完整操作清單+避坑指南

　　1. 注冊公司

　　? 名稱：成都×××科技有限公司；

　　? 注冊地址：找招商局要集中辦公區(qū)免費地址，先用著，后期可遷到實際辦公場所；

　　? 資料：法人、股東身份證+房產(chǎn)證復印件+租賃合同（可虛擬）；

　　? 費用：刻章免費，銀行開戶0元（光大銀行搞活動），全程0成本。

　　2. 銀行流水

　　? 第一個月就進了一筆50萬“投資款”，備注“投資款”；

　　? 第二個月走幾筆對公代付，看起來像真實業(yè)務；

　　? 第三個月開始正常開票，每月10萬左右，增值稅小規(guī)模1%。

　　3. 看房砍價

　　? 先去“成都房協(xié)”官網(wǎng)查預售/現(xiàn)售信息，鎖定國企現(xiàn)房；

　　? 找3個中介互相比價，最后跳單找開發(fā)商直營，再砍2%；

　　? 全款再砍1%，送3年車位使用權(quán)。

　　4. 裝修備案

　　? 雖然是商業(yè)性質(zhì)，但物業(yè)仍要求“裝修備案”，交了2000押金；

　　? 施工前拍照留檔，完工后物業(yè)驗收退押金。

　　5. 記賬報稅

　　? 房子入“固定資產(chǎn)—房屋建筑物”，次月開始折舊；

　　? 裝修入“長期待攤費用”，5年攤銷；

　　? 每月記得計提房產(chǎn)稅：房產(chǎn)原值×70%×1.2%÷12≈1120元/月，別忘了。

　　八、寫給還在糾結(jié)的你

　　如果你也在深圳/杭州/上海被房租虐得體無完膚，手里有200萬左右現(xiàn)金，團隊10人以內(nèi)，不妨把“公司注冊+買房”當成一個綜合ROI算一算：

　　? 房租節(jié)?。?萬/月×12=12萬/年；

　　? 補貼：一次性3萬+房租返還≈5萬/年；

　　? 資產(chǎn)折舊抵稅：2萬/年；

　　? 員工穩(wěn)定性提升：無法用數(shù)字衡量，但省下的招聘、培訓成本肉眼可見。

　　綜合算下來，4年即可回本，還不算房產(chǎn)本身的保值。

　　當然，前提是你能接受40年產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)手難、政策風險。

　　如果你追求高流動性，建議繞道。

　　最后，附一張我們辦公室傍晚的陽臺視角，能看到鳳凰山體育公園的燈，加班到10點也不覺得苦了。

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